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政府案は一見すると、改良案にみえる。
たとえば、市町村は都市計画のマスタープランとしない。
されたかということだ。
なにが法律に盛り込まれたかによって、法治国家である日本では都市や市民の生活に具体的な影響がでてくる。
ここで指摘しておきたいのは、都市計画法をめぐっても日本で特異な発達をとげた審議会が存分に利用されていることだ。
建設大臣の諮問機関である「都市計画中央審議会」から、都道府県段階の「都市計画地方審議会」市町村（区）の「都市計画審議会」までしばしば、行政、あるいは三位一体の意向の隠れミノに使われてきた。
建設省の場合も、あらかじめ諮問から答申まで事務局としての同省の関係部局が筋書を書いている。
中央の「都市計画審議会」も建設省の意向にそう人々が多数派を占めているという仕組みは、ほかの審議会とかわ次に用途地域の細分化である。
欧米の自治体では用途地域が二十、三十、あるいはそれ以上に細分化されている場合が少なくない。
日本の都市計画法では八つしかなく、同じ用途地域のなかでも住宅とオフィス・ビルなど用途の違うさまざまな建築物の混在を招き、同法の「市町村の都市計画に関する基本的な方針」を定めることになった。
全国三千三百余りの市町村のすべてが、「将来のあるべき姿、道路、公園などの公共施設の計画、都市づくりの課題とそれに対応する整備方針をより具体的にかつきめ細かく定めることができる」（建設省の説明）ようになる。
欧米諸国にくらべて、日本の都市計画に決定的に欠けていたのは「マスタープラン」だった。
日本の都市計画法では用途地域など「都市計画のメニュー」だけが突出していて、寄せ集めた結果の都市がどういう姿になるかは視野にはいっていなかった。
欧米だと、「職住接近のまちづくり」、「自然との調和のとれた住宅都市」、あるいは、巨大都市なら工場地帯、繁華街、住宅地などそれぞれ分離し、そのうえで自然環境も守るといった都市の性格あるいはテーマを定めて、大まかな土地利用計画をつくる。
おおむね欧米の都市が整然とした秩序を保っているのはこのマスタープランのおかげである。
政府案はこの点で一歩前進という印象をあたえ欠陥のひとつだった。
政府案は、住居系のこれまでの三種類の用途地域（第一種住居専用地域、第二種住居専用地域、住居地域）を細分化して七種類にし、全体で従来の八種類から十二種類にふやした。
さらに、日本では用途とそれに連動する容積率がつねに過大に設定されてきたことが、土地投機を招き、地価高騰の元凶となってきたが、政府案に盛り込まれた「誘導容積制」は字面からみる限り、この問題にも応えているようにもみえる。
日本の都市計画法では地区計画に続いて容積率を現行の水準より切り下げる「ダウン・ゾーニング」を含んでいるからだ。
具体的には、周辺の道路が狭いため、「有効・高度利用」のできない地区について、たとえば現行の容積率のうち、実際に使われている容積率でいったん凍結してしまおうというものである。
指定されている容積率を現状まで引き下げるという意味では「ダウン・ゾーニング」である。
政府案はまた、「白地区域」における従来の建蔽率七○％、容積率四○○％を改め、建蔽率は五○％と六○％、容積率は一○○％、二○○％、三○○％のいずれかというように切り下げを図っている。
高すぎる建蔽率や容積率が、「白地区域」にリゾート開発が殺到する最大の理由だった。
ダウン・ゾーニングの落とし穴表面的に改良とみえるこれらの諸点も、政府案を読み解いていくとまったく別の様相が浮かんでくる。
鳴り物入りで盛り込まれた「誘導容積制」はその典型である。
これも過剰容積率のもう一つの証明だが、周辺の道路がせまいなどの理由で指定された容積率が使えない敷地や地区は、都市のいたるところにある。
建築基準法では周辺の交通混雑などをさけるため、周辺道路の幅に応じて建築物の大きさにある程度の規制をかけているからだ。
いずれにせよ、政府案では、そうした敷地や地区では容積率を現状で凍結する。
その限りでは指定容積制にたいして「ダウン・ゾーニング」になることはすでに述べた。
問題はここから後である。
このシステムだと、次いで対象地域に地区計画ができ、地区全体の「有効・高度利用」に寄与する建築物には指定容積率に戻す。
このシステムの眼目は次の第三段階にある。
こうした敷地や地区に高度利用地区、特定街区、住宅地高度利用地区計画、再開発地区計画、用途別容積型地区計画などを活用して「優良な」、つまりは、できるだけ大きく高い建物からなる再開発計画をつくれば、初めに指定されていた容積率をさらに「割り増す」、つまり、このシステムの真の目的は、またしても「アップ・ゾーニング」なのである。
このシステムで何がおこるか具体的に描いてみよう。
この制度が主に予定しているのは、零細な敷地が数多くある地域の再開発である。
まとまりのある地域をひとつの開発計画にまとめられるのはデベロッパーだけだ。
再開発には、複雑な建築計画、補助金の申請など専門的で長い年月がかかる作業と巨額の資金が必要だからだ。
この地域に居住し、あるいは個人商店を営んでいる市民は、結局その敷地を、おそらく地上げ攻勢を受けて、デベロッパーに売り渡すことになろう。
つまり、再開発に応じなければ、容積率を切り下げてその地区の地価を一時的に下げるという圧力がかかるからだ。
そうなる前に、居住者たちは高額のカネを手にして立ち退く決断をするだろう。
また白地区域の容積率にしても、はじめの政府案では、一律二○○％になっていた。
これでも高すぎるのに、自民党などの修正要求で一○○％という低い容積率を加える代わりに、三○○％というきわめて高い容積率も追加された。
三○○％ばかり指定されるようだと、乱開発を抑える効果は疑わしくなる。
無表情な政府案からはこうした裏は読み取りにくいが、建設省がこのシステムを「容積率規制の活用による適正な土地の有効・高度利用」としていることでも分かるとおり、「ダウン・ゾーニング」さえ従来の「高度利用」のテコに化けている。
デベロッパーにとっては、新たな都市の再開発、もうけの手段が手に入るわけである。
また容積率の割り増しを通じて用途地域の細分化本来は乱開発を防ぐはずの用途地域の細分化も、デベロッパーの有利にはたらく要素が隠されている。
政府案の細分化の特徴は、住居系の用途に集中していることだ。
これまでの第一種住居専用地域が、第一種低層住居専用地域と第二種低層住居専用地域に分けられた。
第一種はこれまでとほぼ同じだが、新設の第二種では、これまで認められていなかった独立の店舗が百五十平方メートル以内とはいえ認められることになった。
従来の一専では、公衆浴場や診療所のほかには独立の店舗は認められておらず、五十平方メートル以下の兼用住宅、つまり店主の家族が住む個人経営の店舗だけが認められていた。
細分化の目的は用途の混在を防ぐことにあるはずなのに、これでは逆に用途の違う建築物の混在を加速することになる。
具体的には、いままで住宅兼用の商店しかなかった住宅地に、二十四時間営業のコンビ二やファースト・フードのチェーン店が侵入してくる可能性がでてくる。
静かな環境を望む住民には悪夢になる。
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